Если вы индивидуальный предприниматель или самозанятый, и хотите купить квартиру, вы уже знаете: банки смотрят на вас иначе, чем на обычного работника с зарплатой. Это не потому, что вы хуже - просто у вас нет справки 2-НДФЛ. Но ипотека для ИП и самозанятых в 2026 году возможна. Главное - понять, что именно банки ищут, и как подготовиться.
Банки не отказывают ИП только потому, что они сами себе работодатели. Они отказывают, когда не видят стабильности. Если ваш доход меняется каждый месяц, если вы не сдаёте отчётность, если деньги приходят не через расчётный счёт - шансы на одобрение падают. Но если вы ведёте бизнес честно, давно и с прибылью - вы точно сможете взять ипотеку. И даже по льготным программам.
Что банки проверяют в первую очередь?
Первое - это срок работы. Вы должны быть ИП не меньше года. Если вы открыли ИП в прошлом месяце - ждите. Банк не поверит, что ваш бизнес стабилен. Второе - доход. Он должен быть подтверждён документально. Это значит: если вы на УСН, вам нужны декларации за последние два года. Если вы на патенте - копии патентов и платежей. Самозанятые должны показать выписки из приложения «Мой налог» за 6-12 месяцев. Банк смотрит не на то, сколько вы зарабатываете в теории, а на то, сколько реально приходит на счёт.
Третье - кредитная история. Даже если вы зарабатываете 300 тысяч в месяц, но у вас есть просрочка по микрозайму два года назад - банк может отказать. Ипотека - это долгосрочный кредит. Банк не хочет рисковать. Он хочет видеть, что вы платите вовремя. Чистая кредитная история - это ваш главный плюс.
Четвёртое - первоначальный взнос. Для ИП он обычно выше, чем для наёмных работников. Минимум - 20%, но чаще банки требуют 30-40%. Почему? Потому что вы рискованнее. Если вы вложите больше своих денег - банк чувствует себя увереннее. Чем больше первоначальный взнос - тем ниже ставка. Это работает всегда.
Какие документы нужны?
Вам нужно собрать больше, чем обычному человеку. Вот полный список:
- Паспорт и СНИЛС
- ИНН и свидетельство о регистрации ИП (выписка из ЕГРИП)
- Справка из налоговой об отсутствии задолженности
- Декларации 3-НДФЛ или УСН за последние два года (или выписки из «Мой налог» для самозанятых)
- Банковская выписка с расчётного счёта за последние 6-12 месяцев
- Согласие супруга/супруги, если вы женаты (даже если супруг не участвует в кредитовании)
Если вы привлекаете созаёмщика - ему тоже нужны паспорт, СНИЛС и справка о доходах. Лучше всего, если созаёмщик - наёмный работник с постоянной зарплатой. Он снимает с вас часть риска.
Почему ставки выше для ИП?
Ставка по ипотеке для ИП может быть на 1-3% выше, чем для работника с зарплатой. Это не штраф. Это компенсация риска. Банк не знает, как будет вести себя ваш бизнес через год. Если вы - курьер, который работает на Яндекс.Еда, и у вас нет офиса, шансы на одобрение ниже, чем у адвоката с постоянными клиентами.
Но есть исключения. Если вы работаете в востребованной сфере - например, в IT, медицине, образовании - банк может снизить ставку. Особенно если вы платите налоги честно и давно.
Льготные программы для ИП и самозанятых в 2026 году
Вы не знали, но вы можете получить ипотеку с господдержкой. Даже если вы не работаете по найму.
Семейная ипотека
Если у вас есть ребёнок до 6 лет или ребёнок-инвалид - вы можете взять ипотеку под 2% годовых. Если у вас двое детей - тоже под 2-3%. Максимальная сумма - до 9 млн рублей. Первый взнос - от 20%. Срок - до 20 лет. Программа действует до конца 2030 года. Главное - жильё должно быть в РФ, и вы должны быть зарегистрированы как семья.
IT-ипотека
Если вы разработчик, дизайнер, аналитик или специалист по ИТ - вы можете получить ипотеку до 6% годовых. Главное условие: вы должны зарабатывать не меньше 150 тысяч рублей в месяц (до вычета налогов) в Москве, Санкт-Петербурге или Московской/Ленинградской областях. В других городах - от 90 тысяч. Программа действует до 2030 года. Важно: вы можете сменить работу - если устроитесь в другую аккредитованную IT-компанию, ставка не изменится.
Сельская ипотека
Если вы хотите купить дом или квартиру в селе - ставка всего 3%. Максимальная сумма - 6 млн рублей. Первый взнос - от 30%. Срок - до 25 лет. Вы можете строить дом или покупать квартиру в доме не выше пяти этажей. Главное - вы должны работать в АПК (сельское хозяйство, переработка, логистика) не менее пяти лет после получения кредита. Исключение - участники СВО.
Дальневосточная ипотека
Если вы живёте в ДФО - вы можете взять ипотеку до 9 млн рублей под 6-7%. Первый взнос - от 20%. Срок - до 20 лет. Не нужно работать в АПК. Просто будьте зарегистрированы в регионе.
Материнский капитал
Вы можете использовать материнский капитал как часть первого взноса. Даже если вы ИП. Главное - оформить его на имя ребёнка. Банк примет его как собственные средства. Также можно использовать средства на погашение ипотеки, если вы многодетная семья.
Что мешает получить ипотеку?
Есть три главные причины отказа:
- Первый взнос меньше 20%
- Долговая нагрузка выше 50% (например, у вас уже есть кредит на 100 тысяч, а ваш доход - 200 тысяч в месяц)
- Серые доходы - деньги приходят наличными, не на счёт, или вы не сдаёте отчётность
Если вы работаете в «серой зоне» - банк не увидит ваш доход. Даже если вы зарабатываете 500 тысяч в месяц, но не показываете это - вы не получите ипотеку. Банк не верит в то, чего не видит.
Как увеличить шансы на одобрение?
Вот что реально помогает:
- Откройте расчётный счёт и переводите туда все доходы
- Сдавайте отчётность вовремя - даже если вы на патенте
- Погасите все мелкие долги - кредитные карты, микрозаймы
- Привлеките созаёмщика - особенно если он работает по найму
- Обратитесь в банк, где у вас уже есть счёт - там знают вашу историю
- Если можете - внесите больше первоначального взноса - даже 50%
Что делать, если отказали?
Если банк отказал - не паникуйте. Скорее всего, проблема в одном из пунктов: не хватает дохода, есть просрочка, или вы не сдали отчётность. Спросите у банка - почему именно отказали. Это законное право.
Затем:
- Подождите 3-6 месяцев - улучшите историю
- Попробуйте другой банк - у каждого свои правила
- Попробуйте созаёмщика
- Попробуйте сельскую или IT-ипотеку - если подходите под условия
Важно: не обманывайте банк
Банки проверяют данные через ФНС, Росреестр, кредитные истории. Если вы подделаете выписку - это уголовное дело. Лучше подождать, собрать документы честно, и получить ипотеку с реальными условиями, чем рисковать свободой.
Заключение
Ипотека для ИП и самозанятых - это не миф. Это реальность. В 2026 году банки и государство понимают: предприниматели - это основа экономики. Они платят налоги, создают рабочие места, вкладывают в жильё. Но они должны быть прозрачными. Если вы ведёте бизнес как бизнес - с отчётностью, с доходами, с чистой историей - вы получите ипотеку. Даже под 2%. Главное - не спешить. Подготовьтесь. Соберите документы. Погасите долги. И тогда квартира станет не мечтой, а планом на следующий год.
