Ипотека на жилье с отделкой и без: как выбрать и на что влияет оценка и одобрение

Вы выбираете квартиру в новостройке и перед вами два варианта: с отделкой или без отделки. На первый взгляд, разница - только в том, нужно ли вам самим красить стены и ставить сантехнику. Но на самом деле это влияет на всё: на сумму кредита, на ежемесячный платёж, на шансы получить одобрение и даже на то, когда вы сможете въехать. И если вы думаете, что квартира без отделки - это всегда дешевле, вы рискуете ошибиться.

На сколько дороже квартира с отделкой?

Разница в цене между квартирой с отделкой и без - это не 10-20 тысяч рублей. Это 12-20 тысяч рублей за квадратный метр. Для однокомнатной квартиры площадью 40-45 м² это значит 500-600 тысяч рублей разницы. В премиум-сегменте - до 30 тысяч за м². То есть, если вы берёте 95-метровую квартиру, то разница в цене может достигать 2,9 миллиона рублей.

Почему так много? Застройщик закупает материалы оптом - плитку, краску, трубы, двери - в десятки раз дешевле, чем вы, покупая по одной штуке. Согласно Banki.ru, ремонт от застройщика обходится на 30% дешевле, чем самостоятельный. А если вы думаете, что сэкономите, купив квартиру без отделки и сделав ремонт позже - вы рискуете переплатить. Цены на материалы за полгода выросли на 15-20%. У одного покупателя ремонт, запланированный на 900 тысяч, обошёлся в 1,2 миллиона.

Как это влияет на сумму ипотеки?

Банк оценивает квартиру по её текущему состоянию. Если вы покупаете квартиру без отделки за 5 млн рублей, банк возьмёт за основу именно эту сумму. Максимальный кредит - 85% от оценки, то есть 4,25 млн рублей. Вам нужно будет самим найти 750 тысяч на первоначальный взнос.

Теперь представьте ту же квартиру, но с отделкой. Её цена - 5,8 млн. Банк оценивает её как 5,8 млн. Максимальный кредит - 4,93 млн рублей. Разница в кредитной сумме - 680 тысяч рублей. Это значит: вы можете включить в ипотеку всю стоимость ремонта, даже если у вас нет денег на него сейчас. И вы не просите отдельный кредит на ремонт - банк его почти всегда откажет, если у вас уже есть ипотека и высокая долговая нагрузка.

Ежемесячный платёж: разница не такая уж и большая

Даже если квартира с отделкой дороже на 2,9 млн рублей, ежемесячный платёж отличается не на тысячи, а на 7-8 тысяч рублей. При ставке 9,5% на 15 лет разница между платежом за квартиру без отделки (44 380 руб.) и с отделкой (51 481 руб.) - всего 7 101 рубль. Почему? Потому что вы платите больше не за ремонт, а за время. Вы не платите за съёмную квартиру, не тратите деньги на мебель в спешке, не живёте в строительной пыли. И вы не тратите 3-4 месяца на ремонт - это время, которое можно потратить на работу, отдых или семью.

Если вы используете льготную ипотеку под 6%, разница становится ещё очевиднее. В первом квартале 2024 года 73% сделок по семейной ипотеке пришлись именно на квартиры с отделкой. Потому что банк не просто одобряет - он поощряет такой вариант. Вы получаете низкую ставку и включаете ремонт в кредит. Это как купить машину с кондиционером и навигатором в кредит - вместо того чтобы брать кредит на машину, а потом отдельно - на оборудование.

Почему банк может отказать?

Если вы берёте квартиру без отделки, банк смотрит на вашу способность оплатить ремонт. Он не видит, что вы купили квартиру за 5 млн - он видит, что у вас есть долг в 4,25 млн, и теперь вы хотите взять ещё 1 млн на ремонт. Это повышает вашу долговую нагрузку. И банк может отказать в дополнительном кредите на ремонт. По опросу Сравни.ру, 42% покупателей квартир без отделки столкнулись с трудностями при получении финансирования на ремонт.

А вот если вы берёте квартиру с отделкой - банк не требует никаких дополнительных документов. Вы подаёте один пакет: договор, оценка, справка о доходах. И всё. Никаких объяснений, почему вы не можете сделать ремонт сами. Это упрощает процесс. Особенно если вы молодая семья, индивидуальный предприниматель или работаете неофициально - у вас нет подтверждённого дохода на ремонт, а банк требует его.

Что выгоднее: сдать или жить самому?

Если вы планируете сдавать квартиру - выбирайте с отделкой. Вы сразу можете начать зарабатывать. Без отделки вы теряете 3-4 месяца. За это время вы платите ипотеку, и арендаторы не появляются. Арендная ставка в Москве и Санкт-Петербурге для квартиры с ремонтом - на 20-30% выше, чем для «голой».

Если вы живёте сами - всё сложнее. Если у вас есть время, терпение и опыт - можно сэкономить. Но если вы новичок в ремонте, не знаете, как правильно выбрать плитку или как не переплатить за сантехнику - вы рискуете потратить больше, чем планировали. Или получить ремонт, который через год начнёт скрипеть, трескаться и пахнуть. А если вы покупаете квартиру в другом городе - вы не сможете контролировать процесс. Застройщик делает всё по стандарту. Вы - по своему вкусу.

Когда лучше выбирать без отделки?

Вариант без отделки имеет смысл только в трёх случаях:

1. Вы хотите уникальную планировку - перенести стену, объединить кухню с залом, сделать нишу под телевизор. Застройщик не сделает это за вас.
2. У вас ограниченный первоначальный взнос. Разница в первоначальном взносе - до 120 тысяч рублей. Это может быть решающим для семьи с двумя детьми, у которой накоплено только 600 тысяч.
3. Вы планируете перепродать через 3-5 лет и уверены, что сможете дорого продать квартиру с дизайнерским ремонтом. Но это рискованно: рынок не всегда оценит ваш вкус.

Во всех остальных случаях - с отделкой. Особенно если вы молодая семья, работаете в офисе, не хотите жить в стройке и хотите въехать сразу после получения ключей.

Что проверить перед покупкой квартиры с отделкой?

Не все отделки одинаковы. У одних застройщиков - качественная плитка, тёплые полы, надёжные трубы. У других - тонкая фанера вместо гипсокартона, дешёвые смеси, которые трескаются, и трубы из пластика, которые через год начинают протекать.

Проверьте:

• Какие материалы использовались - по документам и на месте.
• Есть ли гарантия на отделку - и сколько она длится (минимум 1 год, лучше 3-5).
• Сколько времени прошло с момента завершения отделки - если квартира сдаётся зимой, а ремонт делали осенью, могут быть трещины от усадки.
• Попросите показать квартиру с отделкой в другом корпусе - часто в одном проекте делают разный уровень качества.

Если вы сомневаетесь - наймите независимого инспектора. Он за 5-10 тысяч рублей проверит всё: от уровня полов до качества клея на плитке. Это дешевле, чем переделывать через год.

Тренды 2025 года: куда движется рынок?

Доля квартир с отделкой в новостройках выросла с 29% в 2020 году до 48% в 2024 году. К концу 2025 года аналитики прогнозируют - более 60% новых квартир будут с отделкой. Почему?

• Государство поддерживает льготную ипотеку - и она работает лучше с готовыми квартирами.
• Закон №317-ФЗ с 2024 года упростил оценку новостроек - банки быстрее одобряют сделки с отделкой.
• Молодые семьи не хотят жить в стройке. Они хотят въехать, включить свет и пить кофе.
• Инвесторы предпочитают сдавать квартиры «под ключ» - они не хотят вкладываться в ремонт.

Крупные застройщики уже переходят на модель: «стандартная отделка - обязательная». Вариант без отделки останется только для премиум-сегмента - там, где клиент хочет всё делать сам.

Итог: что выбрать?

Если вы:

• Хотите въехать сразу - выбирайте с отделкой.
• Не хотите рисковать с бюджетом на ремонт - выбирайте с отделкой.
• Берёте льготную ипотеку - выбирайте с отделкой.
• Планируете сдавать - выбирайте с отделкой.
• Хотите уникальный дизайн и готовы ждать 6-8 месяцев - выбирайте без отделки.
• Не хватает первоначального взноса - без отделки даст вам 100-120 тысяч рублей скидки.

Самая большая ошибка - думать, что «дешевле» значит «выгоднее». Квартира без отделки - это не скидка. Это рискованный инвестиционный проект. А квартира с отделкой - это готовое решение, которое банк, государство и рынок уже одобрили. Вы платите чуть больше - но получаете спокойствие, время и уверенность.