Как продать квартиру в ипотеке: пошаговый порядок сделки и как получить согласие банка

Продать квартиру в ипотеке - реально, но не так просто, как кажется

Многие думают, что если квартира в ипотеке, то продать её невозможно. Это не так. С сентября 2023 года закон изменился, и теперь можно продать квартиру, даже если по ней ещё есть долг. Главное - сделать всё правильно. Росреестр не зарегистрирует сделку, если не снимут обременение. Банк не отпустит залог, пока не получит свои деньги. Покупатель не купит, если не уверен, что не останется с пустыми руками. Всё это можно решить - если знать порядок.

Почему нельзя просто подписать договор и уйти

Квартира в ипотеке - это не ваша полная собственность. Банк держит её в залоге. Пока долг не погашен, в ЕГРН есть запись: «Обременение: ипотека». Если вы попытаетесь продать квартиру без снятия этого обременения, Росреестр сразу откажет в регистрации. Даже если покупатель заплатит вам наличными, сделка не пройдёт. И вы рискуете не только деньгами, но и юридическими последствиями. Банк может потребовать досрочного погашения, а покупатель - вернуть деньги. Такие случаи были - и они заканчивались в суде.

Согласие банка - не просьба, а обязательное условие

Вы не можете просто уведомить банк. Вы обязаны подать официальное заявление о намерении продать заложенное имущество. Это требование закреплено в п. 3 ст. 34 Федерального закона №102-ФЗ. Банк должен дать письменное согласие. Без него ни один риэлтор, ни один нотариус, ни один сотрудник Росреестра не возьмётся за сделку. В заявлении нужно указать: ФИО, адрес квартиры, сумму остатка долга, планируемую цену продажи и имя покупателя (если он уже найден). Банк рассматривает заявление в течение 5-7 рабочих дней. В это время он проверяет, не нарушает ли сделка условия кредитного договора. Если вы не нарушали график платежей - согласие дают почти всегда.

Четыре способа продать квартиру с ипотекой - какой выбрать

Сейчас есть четыре основных схемы. Ни одна из них не идеальна, но каждая подходит под разные ситуации.

• Полное погашение ипотеки перед продажей - вы берёте деньги (сбережения, маткапитал, заем у родственников) и закрываете кредит. После этого квартира становится «чистой» и продается как обычная. Плюсы: всё просто, покупатель доверяет, сделка проходит быстро. Минусы: нужны деньги. По данным DomRF Bank, только 35% продавцов выбирают этот вариант - потому что не у всех есть нужная сумма.
• Покупатель погашает ипотеку за вас - вы находите покупателя, который готов внести деньги сразу в банк. Он переводит сумму остатка долга на счёт кредитора, а остаток - вам. Банк снимает обременение, и вы регистрируете переход права. Плюсы: безопасно, всё через банк, нет риска, что деньги исчезнут. Минусы: покупатель должен быть готов к сложной процедуре, а банк может затягивать согласование. Ирина Векшина из Domclick говорит: «Это самый надёжный способ - но не самый популярный».
• Переоформление ипотеки на покупателя - покупатель берёт ваш кредит на себя. Банк проверяет его доходы, кредитную историю, трудоустройство. Если всё в порядке - он выдаёт новый кредит, а ваш старый закрывается. Плюсы: вам не нужно искать деньги, вы получаете разницу между ценой и долгом. Минусы: банк может отказать. Только 30% потенциальных покупателей соглашаются на такой вариант, потому что не хотят брать чужой кредит с неизвестными условиями. Raiffeisen Bank отмечает, что в 2023 году только 12% сделок с ипотечными квартирами прошли по этой схеме.
• Двухаккредитивная схема - это сейчас самый популярный способ. Вы открываете два аккредитива в банке. Первый - для погашения вашего долга. Второй - для вашей выгоды. Покупатель вносит деньги в первый аккредитив. Банк сразу переводит их на погашение ипотеки. Как только обременение снимут, второй аккредитив открывается - и деньги переходят вам. По данным Газпромбанка, 92% сделок с ипотечными квартирами в 2023 году прошли именно так. Это безопасно, прозрачно и удобно для всех сторон.

Как проходит сделка по шагам

Вот реальный порядок, который работает сегодня. Он основан на практике крупных банков и риэлторских агентств.

1. Обратитесь в банк. Подайте заявление о продаже заложенной недвижимости. Запросите выписку с остатком долга - она нужна покупателю и для расчётов.
2. Найдите покупателя. Покажите ему выписку. Объясните, что сделка пройдёт через аккредитив или с участием банка. Не скрывайте наличие ипотеки - это снижает доверие.
3. Составьте договор купли-продажи. Укажите точную сумму, которую покупатель перечислит в банк для погашения долга, и сумму, которая достанется вам. Важно: цена в договоре должна совпадать с ценой в аккредитиве. Иначе - отказ в регистрации.
4. Откройте два аккредитива. Лучше всего - в том же банке, где у вас ипотека. Это ускоряет процесс. Покупатель вносит деньги в первый аккредитив. Вы - вносите документы на регистрацию.
5. Подайте документы в Росреестр или МФЦ. Там регистрируют переход права и снятие обременения одновременно. Это ключевое изменение с 2023 года - теперь не нужно ждать, пока банк снимет обременение. Процесс идёт в один этап.
6. Банк получает деньги с первого аккредитива и погашает ваш долг. Через 1-2 дня он снимает обременение с квартиры в ЕГРН.
7. Второй аккредитив открывается - вы получаете остаток. Покупатель становится полноправным собственником. Сделка завершена.

Средний срок - 15-20 рабочих дней. Если всё сделано правильно, без ошибок в документах, можно уложиться в 12 дней. Если банк тормозит - ждать можно до месяца.

Что может пойти не так

Риски есть. Их можно минимизировать, но нельзя игнорировать.

• Банк отказал в согласии - если вы просрочили платежи, не платили год или у вас много долгов, банк может отказаться. Решение: погасите просрочки, подайте заявление позже.
• Покупатель передумал - если он не вложил деньги в аккредитив, а просто обещал, сделка проваливается. Решение: не начинайте регистрацию, пока деньги не лежат в банке.
• Ошибки в документах - неверная сумма, опечатка в ФИО, несовпадение адреса - всё это приводит к отказу Росреестра. Решение: проверяйте документы с юристом или риэлтором. Не экономьте на этом.
• Банк не снял обременение - бывает, если деньги не дошли. Решение: требуйте от банка письменное подтверждение погашения. Запросите выписку из ЕГРН после регистрации - там должно быть «обременение снято».

Когда выгоднее продавать с ипотекой

Если вы купили квартиру по ипотеке 3-5 лет назад, а теперь цена выросла - вы можете получить прибыль. Даже если у вас остался долг в 2 миллиона, а квартира стоит 5 миллионов - вы получите 3 миллиона. При этом вам не нужно искать 2 миллиона на погашение. Всё делает покупатель. Это выгодно, если вы хотите сменить город, улучшить жильё или просто получить деньги на бизнес. По данным Дом.РФ, к концу 2024 года доля сделок без досрочного погашения вырастет до 40%. Это значит - рынок уже адаптировался. Сложности есть, но они преодолимы.

Что делать, если вы не знаете, как начать

Не пытайтесь делать всё сами. Найдите риэлтора, который специализируется на ипотечных сделках. Он знает, какие банки работают быстро, какие схемы сейчас популярны, и как избежать ошибок. Уточните у него: «Сколько сделок с ипотечными квартирами вы закрыли за последний год?» - если ответ меньше 10, ищите другого. Также обратитесь в банк, где у вас ипотека. Многие крупные банки - Газпромбанк, Сбер, ВТБ - теперь предлагают услуги по сопровождению таких сделок. Они сами помогают с аккредитивами, документами и регистрацией. Это стоит денег - но дешевле, чем потерять сделку или попасть в суд.

Сколько времени занимает вся процедура

Если всё идеально - 15-20 дней. Вот распределение по этапам:

• Заявление в банк - 5-7 дней
• Поиск покупателя - от 7 до 60 дней (зависит от рынка)
• Подготовка документов - 3-5 дней
• Регистрация в Росреестре - 5-7 дней
• Погашение и снятие обременения - 1-2 дня

Если вы уже нашли покупателя и готовы к сделке - срок сокращается до 10-12 дней. Главное - не торопиться на этапе согласования с банком. Ошибки здесь дороже всего.