Как рассчитать максимальную сумму ипотеки по вашему доходу: пошаговая инструкция 2026 года

Сколько вы реально можете взять в ипотеку - не гадайте, посчитайте

Вы заработали 80 000 рублей в месяц. Банк говорит: «Вы можете взять до 7 миллионов». Но вы сомневаетесь. Может, это слишком много? Или, наоборот, вы могли бы взять больше? Многие люди попадают в ловушку: они верят цифрам, которые называет банк, но не понимают, как они получены. На самом деле, максимальная сумма ипотеки - это не случайное число. Это результат четкого расчета, который зависит от вашего дохода, ставки, срока и других обязательств. И если вы не знаете, как это считается, вы рискуете взять слишком много - или упустить возможность.

В 2026 году правила остались теми же, но появились новые возможности. Льготные программы, учет дополнительных доходов, увеличенный возрастной лимит - все это меняет то, насколько большой кредит вы можете получить. Давайте разберемся, как посчитать реальную сумму, которую вы можете себе позволить, не рискуя финансовой стабильностью.

Что банки учитывают при расчете

Банк не смотрит только на вашу зарплату. Он смотрит на вашу чистую зарплату - ту, что остается после налогов. Если вы получаете 80 000 рублей «на руки», это и есть ваша база. Если вы получаете 100 000, но после налога остается 87 000 - банк будет считать именно 87 000.

Далее банк смотрит на ваши другие долги: кредитные карты, автокредиты, микрозаймы. Даже если вы не пользуетесь картой, но у вас есть лимит в 200 000 рублей, банк может заложить в расчет ежемесячный платеж в размере 3-5% от этого лимита. То есть, если у вас есть кредитная карта с лимитом 300 000 рублей, банк может посчитать, что вы платите 9 000-15 000 рублей в месяц - даже если вы не брали деньги.

И самое главное - банк ограничивает ваш ежемесячный платеж. В 2026 году большинство банков используют норму от 40% до 55% от вашего чистого дохода. Некоторые, как ВТБ или Сбербанк, могут идти до 60%, но только если у вас отличная кредитная история, стабильная работа и нет других долгов. Для большинства людей - это 50%.

Пример: вы зарабатываете 87 000 рублей в месяц после налогов. 50% от этого - 43 500 рублей. Это максимальный платеж, который банк согласится взять на себя. Больше - рискованно. Меньше - вы можете позволить себе больше жилья.

Как ставка и срок влияют на сумму кредита

Вы можете взять 5 миллионов рублей под 15% на 10 лет - или под 8% на 30 лет. В обоих случаях ежемесячный платеж будет примерно одинаковым. Но сумма кредита - совсем разная.

Чем ниже ставка - тем больше вы можете взять. Чем дольше срок - тем меньше платеж, и тем больше сумма. Это ключевой момент. Многие думают: «Я хочу взять на 20 лет, чтобы платить меньше». Это правильно. Но они не понимают, что при той же ставке и том же платеже, на 30 лет вы можете взять на 40-50% больше, чем на 20 лет.

Пример: при ставке 10% и платеже 43 500 рублей в месяц:

• На 20 лет - вы получите кредит на 4 800 000 рублей
• На 25 лет - 5 500 000 рублей
• На 30 лет - 6 200 000 рублей

Переплата при этом растет, но если вы планируете жить в квартире долго - это не страшно. Главное - чтобы платеж не давил.

Сейчас в России ставки варьируются от 2% до 25%. Льготные программы - это не миф. Если вы многодетная семья, IT-специалист или живете на Дальнем Востоке - вы можете получить ипотеку под 3-6%. Это значит, что при том же платеже в 43 500 рублей вы можете взять до 8-9 миллионов рублей. Без льгот - максимум 6,2 миллиона.

Первоначальный взнос: чем больше - тем проще

Вы можете взять ипотеку без первоначального взноса? Теоретически - да. Но на практике банки редко идут на это. Минимальный взнос - 15-20%. Некоторые программы требуют 25%. Если вы вносите меньше - ставка растет, а срок сокращается.

Почему это важно? Потому что первоначальный взнос - это ваша «подушка безопасности». Если вы внесете 20% от стоимости квартиры, банк даст вам кредит на 80%. Если вы внесете 50% - банк даст кредит на 50%. Но при этом вы получите лучшую ставку, меньший срок и меньше переплаты.

Пример: вы нашли квартиру за 8 миллионов рублей.

• Если внесете 1,6 млн (20%) - вам нужно взять 6,4 млн
• Если внесете 4 млн (50%) - вам нужно взять 4 млн

При ставке 10% и сроке 25 лет:

• На 6,4 млн - платеж 58 000 рублей
• На 4 млн - платеж 36 000 рублей

Разница в 22 000 рублей в месяц - это не просто цифра. Это возможность не отказываться от отпуска, не брать дополнительные кредиты, не бояться потерять работу.

Дифференцированные платежи - скрытый бонус

Большинство банков предлагают аннуитетные платежи - когда вы платите одну и ту же сумму каждый месяц. Это удобно, но не всегда выгодно. Есть еще дифференцированные платежи - когда в начале вы платите больше, а потом сумма снижается.

Почему это важно? Потому что при дифференцированной схеме банк позволяет взять на 10-15% больше кредита при том же доходе. Почему? Потому что в начале платежи выше, и банк видит, что вы способны платить. А потом, когда платежи падают, вы уже «прошли» самый сложный этап.

Пример: вы зарабатываете 87 000 рублей. Банк разрешает 50% - 43 500 рублей в месяц.

• При аннуитете - вы получите 5,8 млн рублей
• При дифференцированной схеме - вы получите 6,5 млн рублей

Разница в 700 000 рублей - это дополнительная комната, больше площади, лучше район. Но есть минус: в первые годы платежи будут выше - до 55 000-60 000 рублей. Это требует стабильного дохода. Если вы работаете в сфере, где зарплата может упасть - лучше выбрать аннуитет.

Льготные программы: как получить больше без повышения дохода

Если вы не IT-специалист, не многодетный родитель и не живете на Дальнем Востоке - вы думаете, что льготы вам не доступны. Это не так. В 2026 году программы расширились.

• Семейная ипотека: ставка до 6%, максимум 6 млн рублей в регионах, до 12 млн в Москве и Петербурге. Главное - ребенок родился после 1 января 2019 года.
• IT-ипотека: ставка до 6%, максимум 9 млн рублей. Если вы работаете в IT, даже если живете в Казани или Екатеринбурге - вы подходите. Москва и Петербург не участвуют, но это не значит, что вы не можете воспользоваться.
• Дальневосточная ипотека: ставка до 2%, максимум 9 млн рублей. Требуется покупка жилья от 60 кв.м. в ДФО.
• Многодетные семьи: можно получить до 450 000 рублей на погашение ипотеки, если у вас третий или последующий ребенок.

Эти программы не требуют большего дохода. Они просто снижают ставку. А это значит - вы получаете больше денег под ту же ежемесячную нагрузку. Если вы квалифицируетесь - обязательно подайте заявку. Это не «бонус», это ваше право.

Как посчитать самому - пошагово

Вот простой алгоритм, который вы можете использовать прямо сейчас.

1. Определите чистый доход. Сложите все официальные доходы: зарплата, аренда, предпринимательство. Вычтите налоги. Получите сумму, которую банк увидит.
2. Вычтите обязательные платежи. Кредиты, алименты, другие займы. Оставшееся - ваш «свободный» доход.
3. Умножьте на 0,5. Это ваш максимум на ипотечный платеж. Если у вас 70 000 рублей - вы можете платить до 35 000 рублей в месяц.
4. Выберите ставку. Сколько вы можете получить? Если у вас хорошая история - 9-10%. Если льгота - 6% или ниже.
5. Выберите срок. 20 лет - стандарт. 25-30 лет - если хотите больше квартиры.
6. Используйте калькулятор. Введите: платеж 35 000, ставка 9%, срок 25 лет. Получите сумму кредита. Прибавьте первоначальный взнос - и получите общую стоимость квартиры, которую вы можете купить.

Не верьте онлайн-калькуляторам, которые не спрашивают про ваши другие долги. Они дают завышенные цифры. Используйте калькуляторы от ВТБ, Сбербанка или ДомКлик - они учитывают все правила.

Чего не стоит делать

Вот три ошибки, которые разрушают жизнь после ипотеки.

• Брать максимальную сумму, которую предлагает банк. Банк хочет продать кредит. Он не заботится о вашем сне. Если вы платите 50% от дохода - вы живете на грани. Один больничный - и вы в долгах.
• Игнорировать первоначальный взнос. Чем меньше вы вносите - тем больше переплата. И тем выше риск, что квартира не пройдет оценку. Банк может отказать, если оценка ниже цены продавца.
• Брать ипотеку без запаса. У вас должен быть резерв на 3-6 месяцев платежей. Без него - вы рискуете потерять квартиру при потере работы.

Ипотека - это не покупка. Это 20-30 лет обязательств. Вы должны быть уверены, что сможете платить даже если зарплата упадет на 20%, а ставка вырастет.

Что будет в 2026 году

Тренды меняются. В 2026 году:

• Банки все чаще учитывают доходы от аренды и фриланса - если вы можете подтвердить их 2 года подряд.
• Возрастной лимит вырос до 75 лет - если вы оформляете страхование жизни.
• Дифференцированные платежи становятся популярнее - особенно среди молодых семей с низким доходом.
• Льготные программы расширяются - IT-ипотека теперь доступна в 15 регионах, а не только в Москве и Петербурге.

Это значит - у вас больше шансов получить нужную сумму. Но только если вы знаете, как ее правильно рассчитать.