Реструктуризация ипотеки и потребкредита: в чем разница и что выбрать

Что такое реструктуризация, а что - рефинансирование?

Вы взяли ипотеку или потребительский кредит, а потом потеряли работу, снизился доход или появились непредвиденные расходы. Платить по графику стало тяжело. Что делать? Два главных варианта - реструктуризация и рефинансирование. Они звучат похоже, но это разные вещи. И выбрать неправильно - значит заплатить больше, потерять налоговый вычет или испортить кредитную историю.

Реструктуризация - это когда вы остаетесь в том же банке, где брали кредит, и просите изменить условия: уменьшить платеж, продлить срок или дать паузу. Никакого нового договора не заключается. Всё остается в рамках старого договора. Рефинансирование - это когда вы берете новый кредит в другом банке, чтобы погасить старый. Вы переходите к другому кредитору, и старый долг закрывается.

Простой пример: если вы не можете платить 30 тысяч в месяц по ипотеке, реструктуризация - это попросить банк снизить платеж до 20 тысяч, но платить теперь 25 лет вместо 20. Рефинансирование - это найти банк, который даст вам кредит под 12% вместо 15%, взять 5 миллионов и погасить им старый долг. Вы больше не должны первому банку - вы теперь должны второму.

Как реструктуризация влияет на ваш долг?

Реструктуризация не уменьшает сумму долга. Она просто растягивает его во времени. Это как взять длинную ленту и растянуть её - длина осталась та же, но теперь её легче держать в руках. Но платить придётся дольше - и больше процентов набежит.

Допустим, у вас ипотека на 5 млн рублей под 12% на 20 лет. Ежемесячный платёж - около 55 тысяч. Вы теряете работу, и банк соглашается продлить срок до 25 лет. Платёж падает до 47 тысяч. Кажется, стало легче? Но переплата выросла с 9,2 млн до 10,7 млн рублей. Вы заплатили на 1,5 млн больше - просто чтобы снизить ежемесячный груз.

Это особенно больно по ипотеке. Проценты там считаются на всю сумму, и чем дольше срок - тем больше переплата. По потребительскому кредиту разница меньше, но всё равно: если вы продлеваете 3-летний кредит до 5 лет, переплата может вырасти на 30-50%. Банк не теряет - он получает больше процентов. А вы получаете временное облегчение, но не экономию.

Почему рефинансирование часто выгоднее?

Рефинансирование - это не просто изменение условий. Это возможность перейти на более низкую ставку. В 2023 году ключевая ставка ЦБ была 21%. Многие взяли кредиты под 20-22%. К ноябрю 2025 года ставка упала до 16,5%. Те, кто успел переоформить кредит, сэкономили 25-30% на переплате.

Возьмём тот же пример: 5 млн рублей под 18% на 20 лет. Платёж - 48 тысяч, переплата - 11,5 млн. Вы рефинансируете в другом банке под 13%. Платёж падает до 39 тысяч, переплата - 6,3 млн. Экономия - 5,2 млн рублей. И вы не продлеваете срок - вы просто платите меньше.

Ещё один плюс: вы можете объединить несколько кредитов в один. Допустим, у вас ипотека, кредит на машину и потребительский кредит. Рефинансировав всё в одном банке, вы получаете один платёж, одну дату, одну возможность следить за долгом. Это проще, чем управлять тремя разными графиками.

Почему реструктуризация может испортить кредитную историю?

Банки видят реструктуризацию как сигнал: «Заемщик не справляется». Даже если вы всё платите, но попросили изменить условия - это попадает в вашу кредитную историю как «изменение условий по договору». Это не просрочка, но и не «идеальный платёж».

В отличие от этого, рефинансирование - это новый договор. Если вы платите по новому кредиту без просрочек, ваша кредитная история остаётся чистой. Банки, которые выдают рефинансирование, смотрят на вашу историю и видят: «Этот человек платил вовремя - он надёжный». Они даже могут предложить вам лучшие условия.

Если вы планируете брать кредит в будущем - на новую квартиру, на бизнес, на авто - реструктуризация может стать препятствием. Некоторые банки автоматически отказывают клиентам с таким статусом в кредитной истории. Рефинансирование - нет. Он даже может улучшить ваш рейтинг, если вы уменьшили долговую нагрузку.

Что сложнее: реструктуризация или рефинансирование?

Реструктуризация требует доказательств. Вы должны принести справку об увольнении, о снижении дохода, о болезни, о рождении ребёнка. Банк проверяет всё. Рассмотрение занимает от 5 до 10 дней. И даже после этого - не факт, что вам согласятся. Банк может отказать, если считает, что вы просто не хотите платить, а не не можете.

Рефинансирование - это как подать заявку на новый кредит. Вам нужно: паспорт, справка о доходах, выписка по старому кредиту, иногда - документы на залог (если это ипотека). Процесс длится 7-14 дней. Но вы не объясняете, почему у вас проблемы. Вы просто говорите: «Хочу взять кредит под более низкий процент». И если ваша кредитная история хорошая - вам скажут «да».

Для ипотеки реструктуризация ещё сложнее: банк должен пересчитать залог, согласовать изменения с Росреестром, переоформить договор на недвижимость. Рефинансирование ипотеки - это просто смена кредитора. Новый банк берёт на себя все обязательства по залогу. Вам остаётся только подписать новый договор.

Потеряете ли вы налоговый вычет при рефинансировании?

Да. Это один из главных подводных камней. Если вы рефинансируете ипотеку в потребительский кредит - вы теряете право на имущественный налоговый вычет. Это значит, что вы больше не сможете вернуть 13% от суммы, потраченной на покупку жилья.

Допустим, вы купили квартиру за 7 млн рублей. Вы уже получили вычет на 2 млн. Осталось 5 млн. Если вы рефинансируете ипотеку на потребительский кредит - вы теряете право на оставшиеся 650 тысяч рублей налога. Это может стоить вам 85 тысяч рублей. И это не возврат - это потеря.

Если вы рефинансируете ипотеку на ипотеку - вы сохраняете вычет. Главное - чтобы новый кредит был именно ипотечным. Не потребительским. Не кредитной картой. Не «кредитом под залог недвижимости» - это не ипотека по закону. Уточняйте у банка: «Это ипотечный кредит по закону № 102-ФЗ?»

Когда выбирать реструктуризацию?

Реструктуризация - это аварийный выход. Не решение. Не стратегия. Это когда у вас нет другого выбора.

• Вы потеряли работу и не можете найти новую.
• У вас тяжёлая болезнь, а доходы резко упали.
• Вы - многодетный родитель, и у вас нет денег на еду и кредит одновременно.
• Вы не можете переехать в другой банк - например, потому что у вас плохая кредитная история, и никто не даст рефинансирование.

С 2024 года банки начали предлагать реструктуризацию даже семьям с тремя детьми - можно продлить ипотеку до 30 лет без комиссий. Но это исключение. Обычно реструктуризация - это последний шанс не потерять квартиру. Если вы не хотите потерять жильё - обращайтесь. Но не ждите, пока просрочка станет 90 дней. Чем раньше - тем больше шансов.

Когда выбирать рефинансирование?

Рефинансирование - это стратегия. Это когда вы не в кризисе, а просто хотите сэкономить.

• Вы взяли кредит до июня 2025 года под 18% и выше.
• У вас стабильный доход, и вы платите без просрочек.
• У вас хорошая кредитная история - нет просрочек, нет реструктуризаций.
• Вы хотите объединить несколько кредитов в один.
• Вы не потеряете налоговый вычет - потому что рефинансируете ипотеку на ипотеку.

Снижение ключевой ставки ЦБ до 16,5% в конце 2025 года сделало рефинансирование особенно выгодным. Те, кто оформил его в 2025-2026 году, сэкономили в среднем 800-1 200 тысяч рублей на переплате. Это не мелочь - это как получить премию за год.

Какой выбор сделать?

Если вы не можете платить - ищите реструктуризацию. Быстро. Собирайте документы. Обращайтесь в банк. Не ждите, пока долги накопятся.

Если вы можете платить, но хочется платить меньше - ищите рефинансирование. Сравните предложения в 3-5 банках. Используйте сервисы вроде Сравни.ру или Банки.ру. Посчитайте, сколько вы сэкономите. Не забудьте про налоговый вычет - если он у вас есть, не теряйте его.

Банки знают, что вы можете рефинансироваться. Они даже сами звонят: «Мы видим, что ваша ставка 18%, а сейчас можно взять под 13%. Хотите снизить платеж?» Это не спам - это маркетинг. Отвечайте. Потому что это деньги, которые вы можете вернуть себе.

Что делать в 2026 году?

Ситуация меняется. Ключевая ставка может снова вырасти. Но пока она на уровне 16,5%, рефинансирование остаётся самым выгодным инструментом для большинства. Реструктуризация - для тех, кто в беде.

Совет: если вы не уверены - посчитайте. Возьмите калькулятор. Сравните: сколько вы заплатите за оставшийся срок по текущему кредиту. Сколько - при реструктуризации. Сколько - при рефинансировании. Часто разница в переплате - сотни тысяч. Это не те деньги, которые можно игнорировать.

Не бойтесь перезаключать договоры. Не бойтесь менять банк. Это не предательство - это финансовая грамотность. И в 2026 году - когда ставки всё ещё ниже, чем в 2023-м - это ваш шанс сэкономить.