Ипотечная оценка: что это, зачем нужна и как не переплатить

Когда вы берёте ипотеку, банк требует ипотечную оценку, независимое определение рыночной стоимости недвижимости, которое используется для расчёта суммы кредита и рисков. Также известно как оценка недвижимости, этот процесс — не просто бумажка, а реальный инструмент, который решает, одобрят ли вам кредит и по какой ставке. Без неё банк не выдаст ни рубля — даже если вы готовы внести 50% первоначального взноса. Это не про доверие, это про страх. Банк не хочет рисковать деньгами на объекте, который в реальности стоит меньше, чем вы заявляете.

Сама оценка делается специалистом — оценщиком недвижимости, лицензированным профессионалом, который использует данные о схожих продажах, состоянии объекта, районе и рыночных трендах. Он не гадает — он смотрит, сколько за последние три месяца заплатили за квартиры с похожей планировкой, этажом и ремонтом в том же доме или рядом. Если вы хотите купить квартиру за 8 миллионов, а оценщик говорит, что её реальная стоимость — 6,5 миллионов, банк даст кредит максимум на 80% от этой суммы — то есть 5,2 миллиона. Остальное вы должны доплатить сами. Это не ошибка — это защита от переплаты и от покупки «воздуха».

Многие думают, что оценка — это просто формальность, которую можно обойти. Но на деле она влияет на всё: на размер ежемесячного платежа, на срок кредита, на возможность получить льготную ставку. Например, если вы берёте ипотеку под залог уже имеющейся недвижимости, оценка покажет, насколько можно «выжать» из неё денег. Если вы покупаете квартиру с отделкой, оценщик учтёт её состояние — и это может увеличить сумму кредита. А если вы берёте ипотеку на долю, банк может отказать, потому что доля сложнее оценить и продать в случае просрочки.

Иногда оценка кажется несправедливой — особенно если вы купили квартиру по рыночной цене, а оценщик поставил ниже. Но здесь важно понимать: банк не интересуется, сколько вы заплатили. Ему важна только рыночная стоимость квартиры, объективная цифра, основанная на реальных сделках, а не на эмоциях покупателя или предложениях продавца. Если вы хотите, чтобы оценка была в вашу пользу — выбирайте оценщика, который работает с тем же банком, что и вы. Некоторые банки имеют список «своих» оценщиков — и их оценки чаще принимаются без споров.

Иногда люди пытаются «подогнать» оценку — например, просят оценщика завысить стоимость. Это не только рискованно, но и незаконно. Если банк поймёт, что оценка сфальсифицирована, кредит отменят, а вы можете попасть в чёрный список. Лучше потратить 3–5 тысяч на честную оценку, чем потом бороться с отказом или переплатой по кредиту.

Всё, что вы найдёте ниже — реальные истории, проверенные способы и правила, которые помогут вам пройти оценку без потерь. От того, как вы подготовитесь к этому этапу, зависит, насколько выгодной будет ваша ипотека. Не пропустите — тут есть то, что банк вам не скажет.

Оценка квартиры для ипотеки: кто проводит и сколько стоит в 2025 году

Узнайте, кто проводит оценку квартиры для ипотеки, сколько это стоит в 2025 году, как проходит процесс и как не попасть в ловушку завышенной цены или отказа банка. Всё, что нужно знать перед подачей заявки.