Оценка квартиры для ипотеки: как проходит процесс и что влияет на стоимость

Когда вы берете ипотеку, кредит на покупку недвижимости, который банк выдает под залог жилья. Также известен как жилищный кредит, он требует, чтобы квартира, которую вы покупаете, была официально оценена. Это не просто формальность — оценка квартиры для ипотеки, процедура, при которой независимый эксперт определяет рыночную стоимость жилья. Также известен как рыночная оценка недвижимости, она напрямую влияет на сумму, которую банк готов вам выдать. Если оценка ниже цены сделки, банк может отказать в полной сумме — и тогда вам придется доплатить из своего кармана.

Кто проводит эту оценку? Только компании, аккредитованные банком. Вы не можете выбрать любого оценщика — банк предоставляет список разрешенных организаций. Оценщик приезжает в квартиру, смотрит на состояние ремонта, планировку, этаж, наличие лифта, состояние подъезда и даже уровень шума с улицы. Он сравнивает вашу квартиру с аналогичными в этом же микрорайоне — сколько стоят похожие квартиры, которые продавали за последние три месяца. Если у вас новостройка без отделки, оценка будет ниже, чем у той же квартиры с евроремонтом. Это не значит, что ремонт не стоит денег — просто банк считает только то, что легко продать в случае невозврата кредита.

Еще один важный момент: оценка делается не для вас, а для банка. Даже если вы купили квартиру за 8 миллионов, а оценщик поставил ей 6,5 миллиона — банк выдаст кредит только на 80% от 6,5 млн, а не от 8 млн. То есть вы потеряете 1,5 миллиона в виде собственных средств, которые нужно доплатить. Чтобы этого не случилось, заранее узнайте, какие банки в Новосибирске чаще всего одобряют сделки по вашему типу жилья. Некоторые банки мягче относятся к старым домам, другие — к квартирам с нестандартной планировкой. Если вы берете ипотеку на вторичку в центре, а оценщик считает, что соседние квартиры продаются дешевле — это не ошибка, это стандартная практика. И да, оценка платная: в среднем от 2 до 5 тысяч рублей, но иногда банк компенсирует эту сумму.

Что еще влияет на оценку? Срок эксплуатации дома, износ инженерных систем, наличие парковки, близость школ и больниц. Если в доме нет газа, а есть электроплиты — это минус. Если квартира на первом этаже с подвалом под ней — это тоже минус. А если вы покупаете квартиру в новостройке, которая еще не сдана — оценка будет на основании проекта, а не реального состояния. Там уже не смотрят на ремонт — только на район, застройщика и готовность дома к сдаче. Важно: если вы берете ипотеку под залог уже имеющейся квартиры, оценка проводится по тем же правилам. Даже если вы живете там 10 лет и вложили в ремонт сотни тысяч, банк оценит только то, что можно продать на рынке сегодня.

В Новосибирске и Сибири есть особенности: в некоторых районах цены на жилье сильно зависят от транспортной доступности. Если рядом нет метро, а автобусы ходят раз в полчаса — оценка будет ниже. Если дом в 15 минутах езды от центра, но с хорошей дорогой и новой инфраструктурой — оценка может быть выше, чем у квартиры в центре, но в старом доме без лифта. Это не просто субъективное мнение — это реальные данные из реестров сделок, которые оценщик использует в своей работе.

Вы можете попросить копию отчета об оценке — банк обязан его предоставить. Если вы не согласны с результатом, есть право на повторную оценку, но за свой счет. И да, если вы покупаете квартиру у частного лица — оценка обязательна. Никаких исключений. Не пытайтесь обойти это — банк проверит все через ЕГРН и не выдаст кредит, если оценка не соответствует требованиям. В 2025 году все еще действует правило: кредит выдается не на цену договора, а на оценку. И это не изменится.

Внизу вы найдете практические статьи, которые помогут разобраться: как правильно подготовиться к оценке, какие ошибки чаще всего делают заемщики, как влияет отделка на ипотечное одобрение и как выбрать банк, который не будет занижать стоимость вашей квартиры. Все это — на основе реальных случаев из Новосибирска и Сибири.

Оценка квартиры для ипотеки: кто проводит и сколько стоит в 2025 году

Узнайте, кто проводит оценку квартиры для ипотеки, сколько это стоит в 2025 году, как проходит процесс и как не попасть в ловушку завышенной цены или отказа банка. Всё, что нужно знать перед подачей заявки.