Вы берете кредит. 10 миллионов рублей на 20 лет. Банк предлагает два варианта: аннуитетный или дифференцированный платеж. На первый взгляд - просто разные графики. На самом деле - это разница в переплате в сотни тысяч, а то и миллионы рублей. И в том, сможете ли вы вообще это платить. Как не ошибиться?
Что такое аннуитетный платеж
Аннуитетный платеж - это когда вы платите каждый месяц одну и ту же сумму. Сколько бы ни прошло времени - 1 год или 15 лет - сумма не меняется. Это удобно. Вы знаете, сколько денег уйдет из зарплаты 15 числа каждого месяца. Никаких сюрпризов. Всё предсказуемо.
Но вот в чём подвох. В начале кредита большая часть этого платежа - не погашение долга, а проценты. Например, при ипотеке 10 млн рублей под 9,5% на 15 лет первый платеж - 104 327 рублей. Из них только 18 000 рублей идут на тело кредита. Остальные 86 327 - это проценты. Через три года вы всё ещё платите 104 327 рублей, но теперь на тело кредита уходит только 35 000. А проценты - 69 327. Даже на пятом году ипотеки 67% вашего платежа - это проценты. Это не ошибка. Это так задумано.
В итоге вы переплачиваете. Для того же кредита 10 млн рублей на 15 лет переплата составит 8 778 860 рублей. Почти столько же, сколько вы взяли в долг. И всё это потому, что проценты начисляются на всю сумму кредита до самого конца, даже если вы уже погасили половину долга.
Что такое дифференцированный платеж
Дифференцированный платеж - это когда вы платите разную сумму каждый месяц. Она постепенно уменьшается. Почему? Потому что вы сначала погашаете фиксированную часть долга - скажем, 138 889 рублей в месяц (если кредит на 20 лет). А потом - проценты только на оставшуюся сумму долга. Чем меньше долг - тем меньше процентов.
Первый платеж будет самым большим. Для того же кредита 10 млн рублей под 9,5% на 15 лет - 173 611 рублей. Из них 138 889 - тело кредита, 34 722 - проценты. Через год вы платите уже 165 000. Через пять лет - 140 000. К концу срока - 56 181 рублей. Всё логично: долг уменьшается - проценты тоже.
Итог? Переплата - 7 218 750 рублей. Разница с аннуитетом - 1 560 110 рублей. Это почти 1,6 миллиона рублей экономии. Без каких-либо досрочных платежей. Просто за счёт того, что проценты считают не на всю сумму, а только на остаток.
Почему большинство выбирает аннуитет
Если дифференцированный платеж выгоднее, почему же 72% заемщиков выбирают аннуитет? Ответ прост: первые платежи.
Дифференцированный платеж в начале на 25-40% выше аннуитетного. Для ипотеки в 10 млн рублей на 20 лет - разница в 51 000 рублей в первый месяц. Это не просто больше. Это может быть непосильная нагрузка. Банки знают это. Поэтому при дифференцированной схеме они требуют, чтобы ваш доход был в 3,5 раза выше ежемесячного платежа. Для аннуитета - достаточно 3 раза.
Люди не хотят рисковать. У вас сократили зарплату? Потеряли работу? При аннуитетном платеже вы всё ещё платите 104 327 рублей - это тяжело, но предсказуемо. При дифференцированной схеме к тому же моменту платеж был бы 135 000 рублей. Разница - 30 000 рублей. И это не гипотетически. Это реальный опыт пользователей на форумах. Один человек сказал: «Аннуитет спас меня, когда сократили на работе». Другой: «Первые два года при дифференцированной схеме пришлось брать подработку».
Стабильность важнее экономии. Для многих это не вопрос денег - это вопрос спокойствия. Вы не знаете, что будет через полгода. А платеж должен быть одинаковым. Это даёт ощущение контроля.
Когда дифференцированный платеж - лучший выбор
Дифференцированный платеж - это не про всех. Это про тех, кто может позволить себе платить больше в начале.
Если ваш доход - больше 300 тысяч рублей в месяц, вы работаете в стабильной отрасли, у вас есть сбережения - дифференцированная схема сделает ваш кредит дешевле. Особенно если срок кредита - 15 лет и больше. Для 20-летней ипотеки разница в переплате может достигать 2 миллионов рублей. Это как получить скидку 20% на покупку квартиры.
Если вы планируете досрочно погашать кредит - дифференцированная схема тоже выгоднее. Почему? Потому что вы уже платите больше на тело кредита с самого начала. Когда вы вносите дополнительные деньги - они сразу уменьшают долг. А значит, проценты снизятся быстрее. При аннуитетной схеме досрочные платежи сначала идут на погашение процентов, а потом - на долг. Это замедляет эффект.
И ещё один момент: с 2023 года банки обязаны показывать полную стоимость кредита (ПСК) с учётом схемы погашения. Это значит, что вы уже не можете просто выбрать «удобный» вариант - вы видите реальную переплату. И всё больше людей начинают понимать разницу. По данным ВЦИОМ, в 2020 году только 49% россиян понимали, чем отличаются схемы. В 2023 году - уже 67%.
Гибридные схемы - новый тренд
Банки не глупы. Они видят, что люди хотят и стабильности, и экономии. Поэтому в 2023 году 15 крупных банков - Сбер, ВТБ, Газпромбанк - начали предлагать гибридные схемы.
Первые 3-5 лет - аннуитетный платеж. Потом - автоматический переход на дифференцированный. Вы получаете лёгкий старт, а потом - снижение платежа и меньшую переплату. Уже 8% новых ипотечных кредитов - по таким схемам. Это будущее. Потому что это компромисс, который работает для большинства.
Если вы не уверены, что сможете платить 170 тысяч рублей в первый месяц, но хотите сэкономить - попросите гибрид. Никто не заставляет вас выбирать только один вариант. Это не выбор между «хорошим» и «плохим». Это выбор между «подходящим» и «не подходящим».
Как выбрать - пошагово
Не гадайте. Не слушайте советы друзей. Посчитайте.
- Возьмите кредитный калькулятор (на сайте Сбера, ВТБ, Банки.ру).
- Вбейте сумму кредита, срок, ставку.
- Сравните два варианта: аннуитетный и дифференцированный платеж.
- Посмотрите на первый платеж. Сможете ли вы его платить? Не через полгода - а прямо сейчас.
- Посмотрите на переплату. Сколько рублей вы переплатите? Это ваша цена за удобство.
- Подумайте: есть ли у вас запас на случай потери дохода? Если нет - выбирайте аннуитет.
- Если доход стабильный, а вы планируете досрочно погашать - берите дифференцированный или гибридный.
Помните: самая выгодная схема - та, которую вы сможете платить. Не та, которая экономит больше всего. Потому что если вы не справитесь - кредит станет не выгодным, а катастрофой.
Что меняется в 2026 году
К 2025 году доля дифференцированных кредитов в ипотеке вырастет до 18%. К 2027 году - до 30%. Почему? Потому что люди становятся финансово грамотнее. И доходы растут. Но это не значит, что аннуитет исчезнет. Он останется основным вариантом - потому что он прост, понятен и безопасен.
Если вы молодой специалист с растущим доходом - гибридная схема. Если вы уверенный в себе заемщик с высоким стабильным доходом - дифференцированный. Если вы боитесь потерять работу, не знаете, что будет завтра - аннуитет. Нет единого правильного выбора. Есть правильный выбор для вас.
Самый большой риск - не выбрать. Просто подписать бумаги, не разобравшись. Это дороже, чем любая переплата. Потому что вы не просто платите проценты. Вы платите за то, что не знали, что могли сэкономить.
Что выгоднее: аннуитетный или дифференцированный платеж?
С точки зрения переплаты - дифференцированный. Он экономит 15-25% в зависимости от срока кредита. Но он требует больших первоначальных платежей. Аннуитетный - удобнее, предсказуемее, но дороже в итоге. Выбор зависит от вашего дохода, стабильности и финансовых целей.
Почему банки чаще предлагают аннуитет?
Потому что аннуитетный платеж проще для заемщика, а значит, банк получает больше клиентов. Люди выбирают то, что кажется легче. Банки знают, что большинство не считает переплату. Им выгодно, чтобы вы платили больше процентов дольше. Кроме того, аннуитет снижает риск дефолта - платеж не растёт, даже если долг уменьшается.
Можно ли поменять схему платежа после оформления кредита?
Нет. Схема погашения фиксируется в договоре при оформлении кредита. Поменять её нельзя. Поэтому важно выбрать правильно с самого начала. Даже если вы думаете, что «потом разберусь» - вы не разберётесь. Вы уже подписали договор.
Как влияет досрочное погашение на выбор схемы?
Досрочные платежи выгоднее при дифференцированной схеме, потому что вы сразу снижаете остаток долга, а значит, проценты начисляются на меньшую сумму. При аннуитете досрочные платежи сначала гасят накопленные проценты, а потом - тело кредита. Это замедляет эффект. Если вы планируете досрочно гасить - дифференцированный или гибридный вариант предпочтительнее.
Какие доходы нужны для дифференцированного платежа?
Банки требуют, чтобы ваш ежемесячный доход был в 3,5 раза выше первого платежа по дифференцированной схеме. Для аннуитета - в 3 раза. Это значит, что если ваш первый платеж 170 тысяч, вам нужно зарабатывать минимум 595 тысяч в месяц. Если ваш доход ниже - банк просто не одобрит дифференцированный вариант.
