Первоначальный взнос по ипотеке в 2025 году: минимальный размер и как накопить 20%

Почему 20% - это теперь норма, а не исключение

С 1 января 2025 года в России вступил в силу новый ипотечный стандарт от Центрального банка. И главное его изменение - минимальный первоначальный взнос теперь составляет 20% от стоимости жилья. Это не рекомендация. Это обязательное требование для всех банков, выдающих ипотеку по рыночным условиям. Раньше можно было найти программы с 10%, 5%, даже с нулевым взносом. Сейчас - нет. Даже для семейной ипотеки под 6% годовых, которая действует до 2030 года, нужно отложить 20%. Это значит, что если вы хотите купить квартиру за 10 миллионов рублей, вам нужно иметь на руках 2 миллиона. За 14 миллионов - 2,8 миллиона. И это не шутка, а реальность, с которой сталкиваются семьи в Тюмени, Казани, Екатеринбурге и даже в Москве.

Зачем это сделали? Банки не стали жадными. Они просто выживают. Ключевая ставка ЦБ - 21%. Это значит, что банки сами платят огромные проценты за деньги, которые берут у ЦБ. Если они дают ипотеку с низким первоначальным взносом, риск, что заемщик не справится с платежами, растет в разы. По данным Ассоциации российских банков, 20% взноса снизит долю просрочек с 2,3% до 1,5% к концу 2025 года. Это не цифра для отчета - это значит, что меньше людей потеряют квартиры из-за неплатежей.

Что изменилось по сравнению с прошлым годом

До 2023 года средний первоначальный взнос в России был около 15,7%. В период льготной ипотеки (2020-2022) многие банки предлагали 10% - и люди покупали квартиры почти «с нуля». Но рынок перегрелся. Цены выросли, а доходы остались на месте. В 2024 году банки начали поднимать планку - сначала до 15%, потом до 18%, и в январе 2025 - до 20%. Это не резкий скачок, а последовательное ужесточение. И теперь даже те, кто думал, что «все еще можно», понимают: нет, нельзя. Даже если вы работаете в IT, у вас есть военный билет или вы молодая семья - 20% теперь стандарт для всех, кроме военной ипотеки.

Единственное исключение - военная ипотека. Для военнослужащих минимальный взнос остается на уровне 5%. Но это программа для тех, кто уже прошел службу и имеет право на жилищный сертификат. Для остальных - 20%. Для коммерческой недвижимости - 30%. Для вторичного жилья - тоже 20%. Новостройки - тоже 20%. Разница только в том, что у застройщиков иногда есть акции: «при бронировании через агентство - 20,1%», но это уже техническая деталь. Главное - 20%.

Сколько реально нужно накопить - реальные цифры из разных городов

20% - это абстракция. А сколько это в рублях? Это зависит от того, где вы живете.

• В Тюмени: средняя цена однокомнатной квартиры - 5,5 млн рублей. Взнос - 1,1 млн рублей.
• В Екатеринбурге: двухкомнатная - 8,2 млн. Взнос - 1,64 млн.
• В Москве: минимальная однокомнатная - 18 млн. Взнос - 3,6 млн.
• В Республике Тыва: трехкомнатная - 3,5 млн. Взнос - 700 тыс.

Так что в одном регионе человек может накопить за 2 года, а в другом - за 7. В Тюмени, где средняя зарплата - 58 тыс. рублей, семья с двумя доходами в 116 тыс. в месяц, откладывая 25% (29 тыс. в месяц), накопит 1,1 млн за 38 месяцев - чуть больше 3 лет. В Москве та же логика: 140 тыс. дохода, 35 тыс. откладывание - 3,6 млн накопят за 103 месяца. Это почти 9 лет. Без помощи государства или родственников - почти невозможно.

Как реально накопить 20% - 5 проверенных способов

Никто не говорит, что это легко. Но есть способы, которые работают. Не те, что в рекламе, а те, что реально используют люди.

1. Откладывайте 15-25% от дохода на отдельный счет. Не просто «как-нибудь». Откройте депозит с капитализацией. В 2025 году ставки по таким счетам - 8-10% годовых. Если вы откладываете 25 тыс. в месяц, за год вы накопите 300 тыс. плюс 25 тыс. процентов. Это не волшебство - это математика. Сбербанк, ВТБ и Тинькофф предлагают специальные ипотечные накопительные счета. Например, Сбербанк «Ипотечный старт» - 10,5% годовых, если вы откладываете только на взнос.
2. Используйте материнский капитал. В 2025 году сумма - 637 663 рубля. И теперь его можно сразу направить на первоначальный взнос. Раньше нужно было ждать три года после рождения ребенка. Сейчас - сразу. Это сокращает срок накопления на 1-2 года. Многие семьи в Тюмени именно так и сделали: родили второго ребенка, подали заявление в Пенсионный фонд - и через 3 недели деньги пошли на ипотеку.
3. Продайте то, что у вас есть. Старая машина, дача, квартира у родителей - всё это можно превратить в деньги. В 2024 году 32% заемщиков, оформивших ипотеку, использовали вырученные от продажи активов средства. Даже если вы продаете авто за 800 тыс., это почти 40% от взноса на квартиру в Тюмени.
4. Подключите родителей или близких. В 2025 году банки разрешают, чтобы родители были созаемщиками. Это не значит, что они платят за вас. Это значит, что их доход учитывается при расчете кредитоспособности. А если они помогут с деньгами - даже лучше. Многие семьи в регионах живут в трёх поколениях - и именно это помогает накопить взнос.
5. Участвуйте в государственных программах. «Молодая семья» - одна из самых эффективных. В Тюмени в 2024 году 170 семей получили субсидию до 1,2 млн рублей на покупку жилья. Это не 20%, но это может быть 40-60% от взноса. Подать заявку можно через портал госуслуг - нужно только быть моложе 35 лет, иметь хотя бы одного ребенка и быть признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Почему 20% - это не приговор, а фильтр

Многие говорят: «Теперь ипотека - только для богатых». Это не так. Это значит, что ипотека стала для тех, кто реально готов платить. Раньше люди брали кредит на 100% и потом не справлялись. Сейчас банки не дают кредит тем, кто не может отложить 20%. Это не жестокость - это защита. Вы не потеряете квартиру, потому что не взяли слишком много. Вы не окажетесь в долговой яме, потому что зарплата не покрывает платежи. Это не про то, что вам нельзя. Это про то, что вы должны быть готовы.

Эксперты предупреждают: в 2025 году спрос на новостройки упадет на 25-30%. Потому что люди просто не могут накопить. Но те, кто смог - получат не только квартиру, но и уверенность. У них не будет страха, что через год они не смогут платить. У них будет стабильность. А это ценнее, чем быстрая покупка.

Что будет дальше - прогнозы на 2026-2027 годы

В 2025 году правительство рассматривает проект, по которому для молодых семей (до 35 лет) с третьим ребенком первоначальный взнос может снизиться до 15%. Это пока только проект. Но если он пройдет, это будет первый шаг к смягчению.

Аналитики АКРА считают, что если ключевая ставка ЦБ снизится до 15-16% к 2026-2027 годам, минимальный взнос может вернуться к 15%. Но пока этого не будет. Пока ставка 21% - и пока банки не чувствуют себя в безопасности - 20% останется.

Не ждите чуда. Ждите плана. Если вы хотите квартиру - начните откладывать сегодня. Даже 5 тыс. в месяц - это 60 тыс. в год. Через 18 лет вы накопите 1,08 млн. Но если вы начнете с 20 тыс. - за 5 лет у вас будет 1,2 млн. Плюс проценты. Плюс маткапитал. Плюс продажа авто. Это не мечта. Это план.