Что делать, если не можете платить ипотеку: все законные варианты в 2025 году

Если вы не можете платить ипотеку - не паникуйте. Есть реальные пути выхода, и чем раньше вы начнете действовать, тем больше шансов сохранить жилье.

Миллионы россиян в 2025 году сталкиваются с тем, что их доходы упали, а платежи по ипотеке остались прежними. Кто-то потерял работу, кто-то заболел, кто-то потерял дополнительный заработок. Главное - не игнорировать проблему. Банк не будет звонить, чтобы помочь. Он будет ждать, пока вы не просрочите платеж. А потом - начнется процесс взыскания. Но вы не обязаны ждать до последнего. Ипотечные каникулы, реструктуризация, рефинансирование - все это не мифы, а законные инструменты, которые реально работают.

Ипотечные каникулы - временная передышка, но только один раз

Это самый известный, но и самый ограниченный вариант. Ипотечные каникулы позволяют вам на 6 месяцев вообще не платить по основному долгу или платить только проценты. Важно: вы можете воспользоваться этим только один раз за весь срок кредита. И только если ваша ипотека оформлена до 1 марта 2022 года, а жилье - единственное, и сумма кредита не превышает 15 млн рублей.

Чтобы получить каникулы, нужно доказать, что вы попали в трудную ситуацию: уволены, болеете более двух месяцев подряд, получили инвалидность, доход снизился на 30% и больше. Документы - трудовая книжка, справка с работы, больничные, выписка из медучреждения. Банк должен рассмотреть заявку в течение 10-15 рабочих дней. Но будьте готовы: 32% отказов приходятся именно на сложности с подтверждением причин. Если вы просто «не хватает денег», а доход не снизился официально - вам откажут.

Плюс: вы сохраняете жилье. Минус: после каникул платежи вырастут. Общая переплата по кредиту увеличится, потому что срок не сокращается. Но это лучше, чем потерять квартиру. По данным ДОМ.РФ, 68% заемщиков, взявших каникулы, смогли восстановить платежеспособность в течение полугода.

Реструктуризация - продлить срок, снизить платеж

Если проблема не временная, а долгосрочная - например, вы ушли на неполный рабочий день, упали доходы в семье, или вы теперь воспитываете троих детей - реструктуризация подойдет лучше.

Банк продлевает срок ипотеки. До 35 лет в общей сложности. Если у вас был кредит на 15 лет - его могут продлить до 25. Платеж падает. Например, с 58 000 рублей до 39 000. Но общая переплата вырастает - на 15-22%. В одном из случаев заемщик переплатил на 1,2 млн рублей, чтобы сохранить квартиру.

Сбербанк одобряет 78% таких заявок, другие крупные банки - около 70%. В мелких банках шансы ниже - 65%. Документы те же: подтверждение снижения дохода, справки, выписки. Рассмотрение занимает от 7 до 20 дней. Главное - подавать заявку до просрочки. Те, кто обращается до первого пропущенного платежа, получают одобрение на 65% чаще, чем те, кто ждет, пока банк начнет звонить.

Рефинансирование - перекредитоваться в другом банке

Если у вас хорошая кредитная история, стабильный доход и вы не в просрочке - можно попробовать рефинансировать ипотеку. Это значит: взять новый кредит в другом банке, чтобы погасить старый. Цель - снизить процентную ставку. Среднее снижение платежа - 27%, по данным ДОМ.РФ за 2022 год.

Но тут есть подвох. Вам нужно подтвердить доход, чтобы банк не счел вас рисковым заемщиком. Если вы уже потеряли работу или доход снизился - рефинансирование не получится. Это вариант для тех, кто все еще работает, но хочет снизить нагрузку. Например, если у вас ставка 20%, а сейчас есть банки с 13-15% - можно сэкономить десятки тысяч рублей в год.

Сроки: оформление занимает 2-4 недели. Плюс - вы можете объединить несколько кредитов в один. Минус - платите за оценку, страхование, госпошлину. И не всегда получается снизить платеж, если ваша кредитная история не идеальна.

Сдача квартиры в аренду - временный выход

Вы можете сдавать ипотечную квартиру, чтобы платить по кредиту. Это не запрещено законом, но есть условие: в вашем договоре с банком не должно быть пункта, запрещающего сдачу залогового имущества. У многих договоров он есть - особенно если вы брали ипотеку в 2020-2022 годах.

Если банк разрешает - вы получаете до 100% покрытия ежемесячного платежа. Особенно актуально в крупных городах: в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Казани средняя арендная плата за однокомнатную квартиру - 35 000-50 000 рублей. Если ваш платеж - 40 000 - вы почти ничего не платите из своего кармана.

Но будьте готовы: банк может потребовать договор аренды, выписку с банковского счета, где поступают деньги. И если вы не платите по кредиту - банк может потребовать расторжения договора аренды. Это не решение, а временная поддержка. Плюс - вы сохраняете жилье. Минус - вы не живете в нем сами, и есть риск, что квартиру продадут, если вы все равно не справитесь.

Государственная помощь - 450 тысяч на погашение долга

Если у вас трое или больше детей - вы имеете право на субсидию до 450 000 рублей на погашение ипотеки. Программа работает с 2020 года, и в 2023 году ею воспользовались 14,5 тысяч семей. Но оформить ее непросто.

Нужно: подтвердить, что у вас трое детей (свидетельства о рождении), что ипотека оформлена до 1 марта 2022 года, и что жилье - единственное. Заявление подается через МФЦ или портал госуслуг. Рассмотрение занимает до 4 месяцев. Многие семьи едва успевают - просрочка растет, пока ждут. Но если вы попали в эту категорию - это самый выгодный вариант. 450 тысяч - это почти год платежа. И вы не платите проценты за эти деньги.

Продажа квартиры - крайняя мера

Если все варианты исчерпаны - можно продать квартиру. Банк согласится, если вы погасите весь долг. Но вы потеряете жилье. И если цена продажи ниже остатка долга - вам придется доплатить разницу. Например, долг - 5 млн, квартира продана за 4,2 млн - вам останется доплатить 800 тысяч. Это не редкость.

Но есть исключение: если вы продаете квартиру и сразу покупаете другую - меньшую - банк может согласиться на перекредитование. Это сложный путь, требует юридической помощи, но иногда - единственный способ не остаться без крыши над головой и не иметь долгов.

Банкротство - не выход, а катастрофа

Многие думают: «Заведу банкротство - и ипотека сгорит». Это миф. По закону, единственное жилье не могут отобрать, если его стоимость ниже 1,5 млн рублей. Но если ваша квартира стоит 3-5 млн - она будет продана. Вы останетесь без жилья и все равно должны будете выплатить разницу между ценой продажи и долгом. Процедура длится 6-12 месяцев, стоит от 100 000 рублей (госпошлина, управляющий, юрист). И после банкротства вы не сможете взять новый кредит 5 лет.

Это не решение. Это последний шанс, когда уже ничего не помогает. И даже тогда - вы рискуете остаться на улице.

Что делать прямо сейчас: пошаговый план

1. Свяжитесь с банком в течение 5 рабочих дней после потери дохода. Не ждите, пока придет уведомление о просрочке.
2. Соберите документы: трудовая книжка, справка о доходах, больничные, выписка из медучреждения, свидетельства о рождении детей (если применимо).
3. Определите, какой вариант подходит: каникулы - если проблема временная; реструктуризация - если доход снизился надолго; рефинансирование - если кредитная история хорошая и доход стабильный.
4. Подайте заявку через личный кабинет, отделение банка или по телефону. Не полагайтесь на устные обещания - все должно быть в письменной форме.
5. Подпишите дополнительное соглашение. Прочитайте его до подписания. Убедитесь, что вы понимаете, как изменятся платежи, срок и переплата.

Главное правило: чем раньше вы действуете, тем больше вариантов у вас есть. Эксперты ДОМ.РФ подтверждают: те, кто обращаются до просрочки, получают помощь в 3,5 раза чаще, чем те, кто ждет.

Что не делать

• Не игнорируйте звонки от банка. Они не хотят забрать вашу квартиру - они хотят, чтобы вы нашли решение вместе.
• Не берите новые кредиты, чтобы платить по ипотеке. Это только усугубит ситуацию.
• Не обращайтесь к сомнительным брокерам, которые обещают «выкрутиться» за 30 000 рублей. Многие из них просто берут деньги и исчезают.
• Не подписывайте документы, не прочитав их. Особенно если банк предлагает «соглашение о перекредитовании» - это может быть скрытая продажа долга коллекторам.

Что меняется в 2025 году

В 2024 году в Госдуму внесен законопроект, который может увеличить срок ипотечных каникул с 6 до 12 месяцев для семей с детьми, инвалидов и людей, потерявшим работу в регионах с высокой безработицей. Если он примут - это будет серьезное облегчение. Также банки начинают тестировать гибридные программы: например, 3 месяца каникул + 12 месяцев сниженных платежей. Это пока эксперимент, но уже в 2025 году такие программы могут стать стандартом.

Экономисты прогнозируют, что к 2025 году 4,5% всех ипотечных кредитов будут находиться в реструктуризации - против 2,8% в 2023 году. Это значит, что банки уже поняли: лучше помогать, чем терять активы.