Ипотека на долю: как купить часть квартиры и не попасть в ловушку

Когда речь заходит о ипотеке на долю, форме кредитования, при которой заемщик получает деньги для покупки части жилой недвижимости, а не всей квартиры. Также известно как ипотека на долевую собственность, это решение подходит тем, кто хочет вложиться в жилье, но не может позволить себе всю квартиру. Но это не просто меньшая сумма — это другой тип сделки с особыми правилами, рисками и ограничениями.

Банки редко любят долевые квартиры, объекты, где несколько собственников владеют частями жилья, и каждый имеет право на определенную часть площади или комнаты. Почему? Потому что если один из совладельцев не платит по кредиту, банк не может просто забрать «его» комнату — он получает лишь долю в праве собственности. А продать долю в квартире с долгом — почти невозможно. Поэтому не все банки дают ипотеку на долю. Только те, кто понимает, как работать с такими объектами: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и пару региональных банков. Но даже они требуют, чтобы доля была выделена в натуре — то есть, чтобы у вас была отдельная комната с отдельным входом, или чтобы остальные собственники дали письменное согласие на продажу. Без этого — отказ.

Еще один подводный камень — совладельцы, люди, которые уже владеют другими долями в той же квартире. Они имеют право преимущественной покупки. То есть, если вы хотите продать свою долю, сначала вы обязаны предложить ее остальным собственникам по той же цене. Это может затянуть сделку на месяцы. А если один из них — неплательщик или просто против продажи — вы рискуете остаться без денег и без жилья. Банк знает об этом и требует от вас не только согласия всех собственников, но и юридической чистоты сделки. Никаких «устных договоренностей» — только нотариально заверенные документы.

Если вы все же решили идти этим путем — проверьте, не превышает ли ваша доля 50%. Банки часто отказывают, если доля меньше трети квартиры — они считают, что такой объект не пригоден для проживания. Также важно, чтобы квартира была в хорошем состоянии: без перепланировок, без долгов по коммуналке, без арестов. Оценка объекта — отдельная история. Оценщик должен точно указать, какая часть принадлежит вам, и подтвердить, что она реально может быть использована для проживания. Если он напишет «доля не выделена в натуре» — банк откажет.

И да — ставка по ипотеке на долю почти всегда выше, чем на полноценную квартиру. На 1–3% в зависимости от банка. Потому что риск для них выше. Но если вы знаете, что делаете, и готовы к проверке всех документов, это может быть единственный способ стать собственником жилья в Новосибирске, не ждя десятилетия. Ниже — реальные случаи, проверенные схемы, списки банков, которые действительно дают такие кредиты, и как не попасть на мошенников, которые обещают «ипотеку на долю без отказа» — а потом забирают вашу половину квартиры.

Ипотека на долю в квартире: можно ли взять и как оформить в 2025 году

Можно ли взять ипотеку на долю в квартире в 2025 году? Узнайте, какие банки дают такие кредиты, какие требования к заемщику, как оформить сделку и почему большинство заявок отказывают. Плюсы, минусы и реальные риски.