Покупка квартиры в новостройке на этапе котлована - это не просто способ сэкономить. Это инвестиция, которая может принести большую выгоду, а может превратиться в долгосрочную финансовую нагрузку. В 2025-2026 году эта стратегия стала ещё сложнее, чем раньше. Цены на жильё выросли, ипотечные ставки остаются высокими, а риски - не меньше. Но если вы понимаете, что именно вы рискуете и что можете получить, то такой шаг может стать умным решением.
Почему именно этап котлована?
Этап котлована - это когда ещё нет стен, нет окон, нет крыши. Только вырытая яма, залитый фундамент и строительные заборы. На этом этапе застройщики предлагают самые низкие цены. Почему? Потому что им срочно нужны деньги. Строительство дома - это долгий и дорогой процесс. Без средств от покупателей проект может остановиться. Поэтому они дают скидки до 30% по сравнению с ценой на готовую квартиру в только что сданном доме.
Но тут важно понимать: в 2024-2025 годах эта разница почти исчезла. В Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах цены на квартиры на этапе котлована теперь часто равны ценам на готовые квартиры в новых домах. А в некоторых случаях - даже выше. Почему? Потому что спрос вырос, а предложения остались ограниченными. Ипотечные программы под 6% годовых привлекли тысячи покупателей, и застройщики перестали скидывать цены - они просто продают по рыночной стоимости.
Значит, экономия - не гарантирована. Но есть другие выгоды. На этапе котлована вы выбираете не просто квартиру, а планировку, этаж, ориентацию по сторонам света. Вы можете попросить перенести перегородку, увеличить кухню, выбрать тип остекления балкона. Это единственный момент, когда вы реально влияете на то, как будет выглядеть ваше будущее жильё.
Траншевая ипотека: как платить меньше
Один из главных аргументов в пользу покупки на этапе котлована - это траншевая ипотека. Это схема, при которой вы платите меньше в первые годы. Например, вместо ежемесячного платежа в 40 тысяч рублей, вы платите 15-20 тысяч до сдачи дома. После получения ключей платеж увеличивается до полной суммы.
Это не скидка на проценты. Это просто отложенная нагрузка. Банк не снижает ставку - он просто разбивает платеж на два этапа. Первый - минимальный, второй - полный. Такая схема помогает тем, кто не может сразу платить много. Но она не спасает от двух главных проблем: съёмного жилья и инфляции.
Если вы живёте в съёмной квартире, а ещё и платите ипотеку - это двойная нагрузка. В Тюмени, например, средняя аренда однокомнатной квартиры в 2025 году - 25 тысяч рублей. Плюс ипотека - ещё 20 тысяч. И так - три-пять лет. Это 135-225 тысяч рублей в год, которые вы платите, не получая никакого жилья. Это не просто дорого. Это может разорить.
Главные риски: что может пойти не так
Самый страшный риск - это срыв сроков сдачи. Застройщик обещал сдать дом в декабре 2026 года. А в декабре 2027 года вы всё ещё живёте в съёмной квартире, платите ипотеку и ждёте. Задержки на 6-12 месяцев - не редкость. В некоторых регионах, включая Тюменскую область, средняя задержка по проектам 2023-2024 годов составила 8 месяцев. А если застройщик не имеет опыта - риск выше.
Второй риск - банкротство застройщика. Да, теперь деньги лежат на эскроу-счетах. Значит, застройщик не может их украсть. Но если компания обанкротится, вы получите свои деньги обратно. Только через 2-3 года. А за это время инфляция съест 20-30% вашей суммы. При ключевой ставке в 20% в июне 2025 года деньги на счёте не приносят процентов. Вы теряете не только время - вы теряете реальную стоимость капитала.
Третий риск - изменения в проекте. Вы купили квартиру с видом на парк. А застройщик решил построить рядом автосервис. Вы ожидали детский сад в 500 метрах - его не строят. Вы выбрали качественный стеклопакет - вместо него поставили дешёвый. Вы имеете право требовать исправлений, но это длительный процесс. А ипотеку вы платите всё равно.
И четвёртый риск - некачественная отделка. На этапе котлована вы не видите, как будет выглядеть дом. А когда он сдан - вы обнаруживаете, что трубы течут, розетки не работают, стены кривые. Или вентиляция не работает. Или лестница скрипит. Это не редкость. И исправить это - значит ждать, бегать по инстанциям, писать претензии. А пока вы платите ипотеку за квартиру, которую не можете жить.
Что изменилось в 2025 году
С 1 января 2025 года вступили в силу новые правила. Теперь банки не могут держать деньги дольщиков на аккредитивах. Это было распространённой практикой: деньги лежали месяцами на счёте, не попадая на стройку. Теперь они сразу переводятся на эскроу-счёт. Это ускоряет строительство и снижает риск, что застройщик потратит деньги не по назначению.
Но это не панацея. Эскроу-счёт защищает от кражи, но не от банкротства. Он не гарантирует сдачу в срок. Он не спасёт, если вы купили квартиру в районе, где потом построят свалку. Он просто делает систему чуть честнее.
Как минимизировать риски
Если вы всё ещё решаетесь на покупку на этапе котлована - сделайте это правильно. Вот что нужно проверить:
- Аккредитация застройщика - узнайте, в каких банках он аккредитован. Это не гарантия, но хороший сигнал. Банк проверяет компанию перед тем, как согласиться работать с ней.
- Проектная документация - запросите у застройщика все чертежи, экспертизы, разрешения. Проверьте, есть ли государственная экспертиза. Без неё строительство незаконно.
- ДДУ - договор долевого участия должен быть обязательно. Без него вы не защищены. Никакие расписки, договоры купли-продажи, обещания не имеют юридической силы.
- Инфраструктура - спросите про школы, детские сады, транспорт. Если рядом планируют строить завод - это может снизить стоимость вашей квартиры через 5 лет.
- Способ оплаты - только безналичный перевод. Ни в коем случае не наличные. Никаких кассовых чеков и расписок. Только перевод на эскроу-счёт.
Если у вас есть дети - обязательно узнайте, есть ли в радиусе 1-2 км детский сад. В Тюмени в 2025 году в 40% новых микрорайонов сады не строят. И вы можете оказаться в ситуации, когда вам приходится возить ребёнка за 15 км каждый день.
Кому подходит эта сделка?
Покупка квартиры на этапе котлована - не для всех. Это только для тех, кто:
- Готов платить ипотеку и аренду одновременно в течение 3-5 лет.
- Не боится риска задержек и изменений в проекте.
- Выбирает проверенного застройщика с историей сдачи объектов без задержек.
- Понимает, что экономия - не всегда реальная, а иногда - иллюзия.
Если вы не уверены в своих финансах - лучше не рисковать. Купите квартиру в доме, который уже на 50-70% построен. Или выберите готовое жильё. Даже если цена выше на 10-15%, вы получите:
- Квартиру, которую можно заселить сразу.
- Отсутствие двойной нагрузки.
- Возможность проверить качество стен, окон, труб.
- Гарантию, что сад и школа уже есть.
В 2025-2026 году рынок не даёт больших скидок. Ипотека под 6% - это редкость. А ключевая ставка в 20% делает кредиты дорогими. Выгода теперь не в цене - она в стабильности. И стабильность - это не этап котлована. Это этап сдачи.
Что делать, если вы уже купили?
Если вы уже заключили ДДУ и оформили ипотеку - не паникуйте. Но сделайте следующее:
- Запишитесь на встречу с застройщиком. Узнайте реальные сроки сдачи. Попросите план строительства.
- Проверьте, на каком этапе сейчас строительство. Сколько этажей уже возведено?
- Свяжитесь с другими дольщиками. Есть ли группа в Telegram? Что они знают?
- Если сроки срываются - начните собирать доказательства. Это может понадобиться, если вы захотите расторгнуть договор.
Не ждите, пока всё само решится. Действуйте. Раньше - лучше.
